Conciergeries : vous risquez jusqu'à 100 000 € d'amende depuis le 20 mai 2026
Depuis le 20 mai 2026, les décrets d'application de la loi Le Meur sont entrés en vigueur, et ils changent tout pour les conciergeries. Fini le statut de "simple prestataire" : vous êtes désormais directement responsable de la conformité des biens que vous gérez, au même titre que les propriétaires. Une commune peut vous assigner seul, sans même passer par votre client. L'amende maximale atteint 100 000 € par logement en infraction. Voici ce que cela signifie concrètement pour votre activité et les actions à engager immédiatement.
1. Ce qui a changé : la fin du "bouclier juridique" des intermédiaires
Jusqu'en novembre 2024, les conciergeries bénéficiaient d'une protection solide. La Cour de cassation avait expressément jugé, en 2021, que l'intermédiaire qui prêtait son concours à une location touristique irrégulière n'encourait pas l'amende civile prévue à l'article L. 651-2 du Code de la construction et de l'habitation. Ce texte ne visait alors que le loueur lui-même. En pratique, de nombreuses conciergeries et agences de gestion locative pouvaient ainsi échapper aux sanctions les plus lourdes, même en intervenant directement dans la mise en location d'un bien irrégulier.
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a mis fin à cet équilibre. En créant un nouvel article L. 651-2-1 du Code de la construction et de l'habitation, le législateur permet désormais de sanctionner toute personne prêtant son concours à un changement d'usage illicite (c'est-à-dire : transformer un logement en meublé de tourisme sans l'autorisation préalable exigée dans les zones concernées). L'entrée en vigueur des décrets le 20 mai 2026 a rendu ce régime pleinement opérationnel.
2. Qui est concerné : une définition volontairement très large
La loi retient une définition particulièrement étendue de l'"intermédiaire de location de meublés de tourisme". Est considérée comme intermédiaire toute personne, physique ou morale, professionnelle ou non, qui se livre ou prête son concours, contre rémunération ou à titre gratuit, à la mise en location d'un meublé de tourisme, par une activité d'entremise, de négociation ou par la mise à disposition de services. Sont notamment visés : les conciergeries Airbnb, les agences immobilières, les sociétés de gestion locative et les mandataires.
Une nuance importante à retenir : pour l'amende civile liée au concours à un changement d'usage illicite, le législateur a expressément exclu "la mise à disposition d'une plateforme numérique". Les plateformes comme Airbnb ou Booking échappent donc à cette amende spécifique. En revanche, les conciergeries, agences et mandataires y demeurent pleinement exposés. C'est un déséquilibre que vous devez avoir en tête pour calibrer votre niveau de vigilance.
Avant toute mise en location, vous devez informer le propriétaire de ses obligations légales : numéro d'enregistrement, nécessité d'un changement d'usage si le bien est une résidence secondaire dans une commune soumise à autorisation. Cette information doit intervenir avant la mise en ligne de l'annonce.
Avant toute publication, vous devez obtenir du propriétaire une déclaration sur l'honneur attestant de la régularité de la situation du bien. Le numéro d'enregistrement Declaloc doit obligatoirement figurer sur toutes les annonces diffusées.
Une commune peut vous adresser directement un courrier de contrôle (pas seulement au propriétaire). Ce courrier demande : le nom du loueur, l'adresse exacte, le numéro de déclaration, le statut du bien (résidence principale ou secondaire), le nombre de nuits louées. Vous disposez de un mois pour répondre. L'absence de réponse ou une réponse incomplète peut entraîner de lourdes conséquences financières.
3. Le barème des sanctions : des chiffres qui parlent
Les montants ne sont plus symboliques. La loi Le Meur a doublé l'amende maximale pour changement d'usage illicite, la portant de 50 000 € à 100 000 € par logement en infraction. Cette amende est désormais applicable aux intermédiaires, conciergeries et mandataires qui ont participé à la mise en location irrégulière. Le défaut d'enregistrement sur Declaloc expose à une amende civile pouvant atteindre 10 000 € par logement, et la fausse déclaration ou l'utilisation d'un faux numéro peut être sanctionnée jusqu'à 20 000 €. Le dépassement du plafond de jours de location (90 ou 120 selon la commune) est sanctionné jusqu'à 15 000 € par an.
À Paris, les contrôles se sont nettement intensifiés depuis début 2026 : plus de 900 sanctions ont été prononcées en 2024. Mais ce contentieux dépasse largement la capitale. Les communes de banlieue et les villes de taille moyenne disposent désormais des mêmes outils, notamment via l'API meublés qui leur permet d'identifier les logements irrégulièrement exploités et d'engager des procédures contre tous les acteurs de la chaîne locative, propriétaires et conciergeries confondus.
"Une conciergerie qui gère 20 biens irréguliers sans s'en être assurée peut théoriquement faire face à 2 millions d'euros d'amendes cumulées. Ce n'est plus un risque abstrait : c'est le nouveau visage de la responsabilité directe."
Reformulation éditoriale de l'enjeu legal
Ce que ça change pour les conciergeries : votre checklist de mise en conformité
Auditez votre portefeuille bien par bien. Pour chaque logement géré, vérifiez : le numéro d'enregistrement Declaloc est-il valide et affiché sur toutes les annonces ? Le bien est-il une résidence principale ou secondaire ? Si c'est une résidence secondaire dans une commune soumise à autorisation de changement d'usage (Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille et autres villes de plus de 200 000 habitants notamment), l'autorisation a-t-elle bien été obtenue et finalisée ?
Mettez à jour vos contrats de mandat. Vos mandats de gestion doivent désormais intégrer explicitement les nouvelles obligations légales. Prévoyez une clause obligeant le propriétaire à vous fournir tous les justificatifs de conformité (numéro d'enregistrement, DPE valide, autorisation de changement d'usage le cas échéant). Faites signer une déclaration sur l'honneur avant toute mise en ligne.
Vérifiez le plafond de jours applicable dans chaque commune. Paris, Lyon, Bordeaux et plusieurs autres villes ont délibéré pour abaisser le plafond de location des résidences principales à 90 jours par an (contre 120 jours par défaut). Vérifiez commune par commune pour chaque bien, et mettez en place un suivi du compteur de nuits. Dépasser ce seuil peut coûter jusqu'à 15 000 € d'amende annuelle au propriétaire, et votre conciergerie peut être co-assignée.
Anticipez les contrôles communaux. Constituez dès maintenant un dossier de conformité pour chaque bien : copie du numéro d'enregistrement, DPE en cours de validité, preuves du statut du bien, nombre de nuits louées. Si une commune vous envoie un courrier de contrôle, vous avez exactement un mois pour répondre. L'Online Check-in d'Anywhere répond également à cette obligation en automatisant l'enregistrement des voyageurs et la collecte des pièces d'identité, ce qui constitue un élément de traçabilité précieux en cas de contrôle.
Vérifiez les règlements de copropriété. Depuis le 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a validé la possibilité pour les copropriétés d'interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers (pour les résidences secondaires). Si un bien que vous gérez est en copropriété, renseignez-vous sur l'existence de délibérations récentes d'assemblée générale. Un bien interdit par sa copropriété ne peut plus être mis en location touristique.
Ce que ça change pour les propriétaires : votre rôle dans la chaîne de responsabilité
Si vous faites appel à une conciergerie, sachez que son engagement ne l'exonère pas de votre propre responsabilité. La loi prévoit que les différents acteurs peuvent être assignés ensemble ou séparément. Vous restez en première ligne sur les sanctions les plus lourdes, notamment l'amende de 100 000 € pour changement d'usage illicite. La démarche prioritaire : enregistrez votre bien sur Declaloc si ce n'est pas fait, et transmettez le numéro à 13 chiffres à votre conciergerie pour qu'elle le diffuse sur toutes vos annonces.
Si votre bien est une résidence secondaire dans une zone soumise à autorisation de changement d'usage, vérifiez que cette autorisation est bien obtenue et à jour. Ne vous fiez pas au fait que votre conciergerie diffuse l'annonce : depuis le 20 mai 2026, elle a l'obligation de vous informer de cette exigence, mais c'est à vous d'obtenir et de maintenir la conformité. En cas de contrôle, un bien irrégulier vous expose à une amende pouvant atteindre 100 000 €, à quoi s'ajoutent des astreintes journalières.
En résumé : ce que vous devez retenir
Les conciergeries ne peuvent plus invoquer leur statut de "simple prestataire". Elles sont désormais directement assignables par les communes pour tout concours à une location irrégulière, aux côtés du propriétaire ou seules.
L'amende maximale pour changement d'usage illicite a été doublée. Elle s'applique désormais aux intermédiaires. À cela s'ajoutent : 10 000 € pour défaut d'enregistrement, 20 000 € pour faux numéro, 15 000 € pour dépassement du plafond de jours.
Information préalable du propriétaire sur ses obligations légales, vérification et obtention du numéro d'enregistrement Declaloc avant toute mise en ligne, réponse obligatoire aux courriers de contrôle communaux dans un délai d'un mois.
Depuis mars 2026, les copropriétés peuvent interdire les meublés de tourisme (résidences secondaires) à la majorité des deux tiers. Vérifiez les décisions d'assemblée générale récentes pour chaque bien en copropriété que vous gérez.
Ces nouvelles obligations renforcent le besoin d'accompagnement professionnel. Les conciergeries qui maîtrisent la réglementation deviennent des partenaires stratégiques indispensables pour les propriétaires qui ne peuvent pas gérer seuls cette complexité administrative.
Cet article est un résumé à vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique. En cas de doute sur votre situation, consultez un avocat spécialisé.